Die Zeiten günstiger Lagerhallen und großzügiger Logistikflächen sind vorbei. Wer heute Platz für Warenumschlag oder Distribution sucht, sieht sich einer doppelten Herausforderung gegenüber: Einerseits klettern die Mieten in den etablierten Hotspots auf historische Höchststände, andererseits ist das Angebot an modernen Flächen so knapp wie nie zuvor. Für Unternehmen bedeutet dies, dass die Standortsuche nicht mehr nur eine Frage des Preises ist, sondern zunehmend eine Frage der bloßen Verfügbarkeit wird.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Spitzenmieten in Logistik-Top-Standorten steigen weiter, getrieben durch Flächenmangel, hohe Baukosten und strenge ESG-Vorgaben.
- Verfügbare Areale finden sich kaum noch in den Metropolen, sondern zunehmend in B- und C-Lagen sowie auf revitalisierten Industriebrachen (Brownfields).
- Mieter müssen flexibler bei der Standortwahl sein und Bestandsgebäude statt Neubauten in ihre Strategie einbeziehen, um operative Engpässe zu vermeiden.
Warum Logistikmieten aktuell so stark anziehen
Der Preisanstieg bei Logistikimmobilien ist kein kurzfristiges Phänomen, sondern das Ergebnis mehrerer struktureller Engpässe. Zum einen treiben gestiegene Zinsen und massive Baukosten die Kalkulationen der Projektentwickler in die Höhe, sodass Neubauten nur noch zu deutlich höheren Mietpreisen wirtschaftlich realisierbar sind. Gleichzeitig haben viele Kommunen die Ausweisung neuer Gewerbegebiete gedrosselt, oft aus ökologischen Gründen oder wegen des Widerstands der Anwohner gegen den Lieferverkehr.
Hinzu kommt eine anhaltend hohe Nachfrage, die nicht mehr nur vom klassischen E-Commerce getrieben wird. Industrieunternehmen und Händler setzen vermehrt auf Resilienz in ihren Lieferketten (Resilience), was bedeutet, dass sie höhere Sicherheitsbestände lagern, um gegen Krisen gewappnet zu sein. Dieses „Just-in-Case“-Prinzip verdrängt das schlanke „Just-in-Time“ und absorbiert riesige Flächenkapazitäten, die dem freien Markt entzogen werden, was den Wettbewerb um die verbleibenden Quadratmeter weiter anheizt.
Strategische Optionen bei der Flächensuche
Da die Top-7-Standorte wie Hamburg, Frankfurt oder München faktisch vollvermietet sind, müssen Logistikentscheider ihre Suchradien und Kriterien anpassen. Es reicht nicht mehr, nur auf den Standort zu schauen; die Art der Immobilie und deren Zustand rücken in den Fokus. Um in diesem engen Markt fündig zu werden, haben sich drei wesentliche Stoßrichtungen herauskristallisiert, die Unternehmen prüfen sollten.
- Ausweichen in die Peripherie (B- und C-Lagen): Die Suche verlagert sich von den Metropolen in das weitere Umland oder entlang der großen Transportkorridore.
- Revitalisierung von Brownfields: Die Nutzung alter Industrieareale statt der Versiegelung neuer Wiesen (Greenfields) wird zur Notwendigkeit.
- Optimierung im Bestand: Bevor neu angemietet wird, prüfen Unternehmen die technische Ertüchtigung oder Verdichtung bestehender Hallen.
Chancen in B-Lagen und peripheren Regionen
Wenn in den Ballungszentren nichts mehr geht, rücken sogenannte B- und C-Lagen in den Fokus, die oft noch Entwicklungspotenzial bieten. Diese Standorte liegen meist etwas weiter entfernt von den großen Konsumzentren, sind aber verkehrstechnisch über Autobahnen gut angebunden. Regionen wie das Ruhrgebiet-Randgebiet, Teile Ostdeutschlands oder Areale entlang der Nord-Süd-Achsen gewinnen massiv an Attraktivität, da hier die Mieten zwar auch steigen, aber oft noch unter dem Niveau der Hotspots liegen.
Der Kompromiss besteht hierbei in längeren Fahrtzeiten für die „Letzte Meile“ zum Endkunden, was die Transportkosten erhöhen kann. Dennoch rechnen sich diese Standorte häufig, da die reine Miete einen geringeren Anteil an den Gesamtkosten hat als Personal und Transport. Unternehmen müssen hier eine Gesamtkostenbetrachtung (Total Cost of Ownership) anstellen: Die günstigere Miete in der Provinz muss die eventuell höheren Diesel- oder Mautkosten überkompensieren, damit der Umzug wirtschaftlich sinnvoll bleibt.
Brownfields: Altes Industrieland neu nutzen
Eine der wichtigsten Quellen für neue Flächen ist das Recycling vorgenutzter Grundstücke, sogenannte Brownfields. Da in Deutschland das Ziel besteht, den Flächenverbrauch drastisch zu senken, genehmigen Behörden Neubauten auf der „grünen Wiese“ immer restriktiver. Alte Fabrikgelände, stillgelegte Kraftwerke oder Konversionsflächen bieten hier einen Ausweg, da sie bereits erschlossen sind und oft über Baurecht verfügen, was Genehmigungsverfahren erheblich beschleunigen kann.
Allerdings birgt die Entwicklung von Brownfields spezifische Risiken, die Mieter und Investoren kennen müssen. Altlasten im Boden, Rückbaukosten für massive Fundamente oder Denkmalschutzauflagen können Projekte verteuern und verzögern. Dennoch sind moderne Logistikparks auf solchen Flächen oft State-of-the-Art, da sie energetisch saniert werden und durch ihre meist zentrale Lage punkten, die bei reinen Neubaugebieten am Stadtrand oft fehlt.
Fallstricke in neuen Mietverträgen erkennen
Wer eine Fläche findet, sieht sich heute mit veränderten Vertragskonditionen konfrontiert, die Vermieter aufgrund ihrer starken Marktposition durchsetzen können. Indexmietverträge, bei denen die Miete automatisch an die Inflation (Verbraucherpreisindex) gekoppelt ist, sind mittlerweile Standard. Für Mieter bedeutet das ein kaum kalkulierbares Kostenrisiko, wenn die Inflationsrate hoch bleibt und die Mietkosten jährlich automatisch nach oben treibt, ohne dass der Vermieter investieren muss.
Ein weiterer wichtiger Punkt sind die sogenannten „Green Lease“-Klauseln, die ökologisches Verhalten vertraglich regeln. Mieter verpflichten sich hier oft zu Datentransparenz beim Energieverbrauch oder zur Nutzung von Ökostrom. Was zunächst wie eine bürokratische Hürde wirkt, ist mittelfristig ein Schutzmechanismus: Unternehmen, die ESG-konforme Immobilien nutzen, sichern sich gegen steigende CO2-Bepreisung ab und erfüllen leichter die Berichtspflichten, die Banken und Investoren zunehmend einfordern.
Checkliste für die erfolgreiche Anmietung
In einem Vermietermarkt müssen Unternehmen schnell und gut vorbereitet agieren, um bei attraktiven Flächen den Zuschlag zu erhalten. Spontane Anfragen ohne klares Anforderungsprofil landen oft gar nicht erst beim Entscheider. Eine strukturierte Vorgehensweise hilft, Risiken frühzeitig zu identifizieren und die Verhandlungsposition zu stärken.
- Anforderungsprofil schärfen: Brauchen Sie wirklich 10 Meter Hallenhöhe oder reichen 6 Meter im Bestand? Welche Bodenbelastbarkeit ist zwingend?
- Mietlaufzeiten prüfen: Sind Sie bereit, sich 7 bis 10 Jahre zu binden? Lange Laufzeiten erhöhen die Chance auf einen Zuschlag.
- Nebenkosten analysieren: Wie hoch sind die Vorauszahlungen für Energie und Versicherung? Alte Hallen sind hier oft Kostenfallen.
- Genehmigungslage checken: Ist 24/7-Betrieb an diesem Standort überhaupt erlaubt oder gibt es Lärmschutzbeschränkungen?
- Erweiterungsoptionen sichern: Gibt es auf dem Areal Optionsflächen, falls Ihr Geschäft wächst?
Fazit und Ausblick: Das hohe Preisniveau bleibt
Entscheider sollten sich keine Illusionen machen: Eine Rückkehr zu den niedrigen Mieten der vergangenen Jahre ist mittelfristig nicht in Sicht. Die Kombination aus Flächenknappheit, hohen Bauzinsen und strengen Nachhaltigkeitsvorgaben zementiert das aktuelle Preisniveau. Zwar könnte sich der steile Anstieg verlangsamen, wenn sich die Konjunktur abkühlt, doch ein echter Preisverfall ist aufgrund des fehlenden Angebots unwahrscheinlich.
Für die Zukunft bedeutet das, dass Logistikimmobilien nicht mehr als billiges Wirtschaftsgut, sondern als strategische Ressource betrachtet werden müssen. Wer jetzt handelt, sollte Flexibilität in den Verträgen priorisieren und Standorte wählen, die auch unter strengeren ESG-Kriterien zukunftsfähig sind. Der Markt hat sich fundamental gewandelt – vom reinen Quadratmeter-Geschäft hin zu einem Wettbewerb um Effizienz und Nachhaltigkeit.