Allein in den vergangenen elf Monaten (Januar-November 2019) belief sich das Transaktionsvolumen laut des führenden deutschen Beratungsunternehmens für Vermietung und Investment von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken auf knapp 6 Mrd. Euro und befindet sich damit auf fast demselben Niveau wie im Vorjahreszeitraum.

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„Bis Jahresende ist ein Gesamtvolumen von 7 Mrd. Euro durchaus möglich, was dem sehr guten Ergebnis von 2018 entspräche“, kommentiert Oliver Raigel aus dem Realogis Investment-Team. Die solide Basis spiegelt sich auch in der Spitzen-Bruttorendite für Logistikimmobilien wider. Sie notiert weiterhin – wie in unseren Branchen-News vom Januar 2019 berichtet – bei 4,20 %.

Im Fokus standen 2019 Portfolio-Käufe mit einem Volumen größer 70 Mio. EUR sowie Einzeltransaktionen im Wert von über 20 Mio. EUR. Dabei wurde der jeweiligen Lage der Logistik- bzw. Industrieimmobile bei den Einzeltransaktionen mehr Gewicht eingeräumt als bei den Pakettransaktionen. „Immer weniger wichtig hingegen wird – sowohl bei Einzel- als auch bei Portfolio-Deals – die Vertragslaufzeit“, berichtet Bülent Alemdag aus dem Realogis Investment-Team. „Investoren sind derzeit bereit, kurz- und mittelfristige Vertragslaufzeiten zu akzeptieren, ohne dass dies große Preisabschläge zur Folge hat.“ Die Gründe hierfür liegen in den starken Vermietungsmärkte, die größtenteils durch Vollvermietung gekennzeichnet sind.

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Portfolio-Deals sind in den letzten elf Monaten mit ca. 2 Mrd. Euro für knapp 40 % des Transaktionsvolumens verantwortlich gewesen. Hierzu zählt u.a. das von Realogis begleitete coreport-Portfolio, bestehend aus zwei Neubauimmobilien in Leipzig und Reichertshofen (bei Ingolstadt) sowie einem Bestandgebäude in Leipzig. Es umfasst eine Mietfläche von ca. 70.000 qm und eine Grundstücksfläche von ca. 155.000 qm und wurde an einen institutionellen Investor für 71 Mio. Euro verkauft. Des Weiteren wurde über Realogis ein Portfolio am Markt platziert, das aus neun im gesamten Bundesgebiet verteilt en Paketverteilzentren besteht.

Des Weiteren verändert sich die Gewichtung des Alters der Immobilien und der Länge der Mietvertragslaufzeiten. Oliver Raigel: „Aktuell sind so wenige Investmentmöglichkeiten auf dem Markt, dass es im Grunde keine Rolle spielt, ob eine Immobilie – wenn sämtliche Anforderungen an moderne Immobilien erfüllt sind – fünf oder zehn Jahre alt ist. Genauso verhält es sich übrigens auch schon mit der Laufzeit der Mietverträge. Aktuell werden für 7 Jahre WALT die gleichen Preise gezahlt wie für 10 Jahre WALT, vorausgesetzt, alle anderen Punkte sind identisch oder ähnlich.“

Deutsche Kapitalanleger (51 %) sind mittlerweile – wenn auch nur knapp – an den ausländischen vorbeigezogen, was vorrangig an den seltener gewordenen Gelegenheiten für Paketkäufe begründet ist. Gleichzeitig sind deutsche Family Offices im Segment bis 20 Mio. EUR außergewöhnlich aktiv gewesen.

„Zum ersten Mal seit langem ist die Rendite für Prime-Produkte mit 4,20 % stabil auf dem Spitzenniveau zu Jahresbeginn geblieben“, berichtet Clemens Kerscher. Damit gestaltet sich die Anlage in Prime-Immobilien für Investoren weiterhin sehr attraktiv.

Die 4,00 % Marke wird aber voraussichtlich kurzfristig erreicht und in den kommenden Monaten sogar unterschritten werden. Ein Grund für diese Entwicklung ist die geringe Verfügbarkeit an Premium-Produkten, die alle Anforderungen an Neubauimmobilien hinsichtlich der Ausstattung erfüllen, mit einer AAA-Bonität des Mieters und einem Verkaufspreis über 30 Mio. Euro. Hierzu zählen neben mindestens 10 m Hallenhöhe, ein Tor pro 1.000 qm, eine Zertifizierung mit DGNB Gold sowie eine Bodentraglast über 5 Tonnen und eine ESFR Sprinkleranlage. Zu weiteren neuen Entwicklungen zählt, dass kaum noch ein nennenswerter Preisunterschied zwischen Standard- und Prime-Immobilien vorhanden ist. „Viele Investoren sind bereit, Core-Preise für Nicht-Core-Immobilien zu bezahlen“, so Clemens Kerscher.

Die Spitzen-Bruttorendite für Gewerbeparks der neuesten Generation mit einer Mindestlaufzeit von zehn Jahren an einem der Top-Standorte ist im Vergleich zum Januar

(5,00 %) um 0,2 Prozentpunkte bzw. einem Minus von 4 % zurückgegangen und notiert jetzt bei 4,8 %. „Wie berichtet, wird die Mitvertragslaufzeit mittlerweile immer weniger wichtig, was sich in der Spitzen-Bruttorendite für Industrie- und Gewerbeparks mit einer überdurchschnittlichen sowie mittelfristigen Laufzeit widerspiegelt“, so Bülent Alemdag. In beiden Fällen beläuft sie sich auf 5,00 %. Der Rückgang im ersten Fall beträgt –4,8 % (Rendite im Jan 2019: 5,25 %), im zweiten Fall allerdings schon –10,7 % (Rendite im Jan 2019: 5,60 %).